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　　天碱的优势位置与服务于金融核心的居住配套属性，决定了整个板块必然是以高密度居住为主。2024年以前几乎所有项目容积率都在2.4以上，楼栋最低也在17层以上，稍微夸张点的直接逼近百米高层。但是2023年天保拿下的天碱地块容积率最高的一宗是2.4，而另外一宗则低至2.0的水平，是天碱史无前例的低密度地块。

　　在低容积率条件下，天保天成燕居将两个地块做了相对均质化的规划，低容积率的西地块由两个17层与2栋11层产品组成。容积率略高的东地块则是排布了4栋高层与2栋10层到顶楼栋。考虑到项目南侧地块与道路的干扰，南侧将退线加大与城市界面形成一定隔离，尽可能确保南侧楼栋的居住舒适度。

　　如果放在远郊区域10-11层产品不算稀缺，但是放眼整个滨海核心区未来的潜在供应都寥寥无几。要知道本质上6层与11层产品都是一梯两户，出房率没有任何差别。所以天保天成燕居开放样板间与售楼之后发现一个有意思的现象是：很多客户直奔大户型。

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　　类洋房产品配置了整个项目最大面积的155平方米户型，低密度高出房率加建筑新规范，产品十分惊艳。独立入户玄关是标准配置，6.5米的超大客厅实力赶超高层200平方米以上的产品。跟常规户型极致拉面宽压进深不同，该户型的客厅进深很足，超过了5米，不论是放置什么样的沙发都绝对有清晰的过道与阳台空间分割。

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　　南向是新规下引入的超大面积落地窗，窗户与次卧阳台贯通形成了一个长度超过9米的霸气阳台k8凯发集团，，搭配客厅开间形成的视觉效果十分震撼，阳台上小孩骑自行车都没问题。主卧开间达到了3.6米，而且配置了转角飘窗，270度俯瞰社区内景观，最小的卧室面积都接近11平方米，舒适度给足了。餐厨设计很耐人寻味，厨房整体面宽达到了4.1米，但是在入户门部位做了内凹，恰好是一个橱柜的尺寸。这样设计的好处是做封闭厨房时候不存在大面积玻璃门板的空旷，而内部空间三个人同时操作也可以游刃有余。3.5米的餐厅不算奢侈，但是六人位就餐区或者小型圆桌空间足够。

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　　整个项目最小户型是连廊中户的99平方米三室两卫户型，方方正正几乎没有任何缺角与浪费面积，对于小户型而言尤为关键。客厅开间3.5米并不算大，但是连通阳台后进深同样能做到3.5米，空间使用效率很高，将洗衣空间放置在次卫后，空间足够放置四人位沙发同时放一把单椅。

　　南北两个卧室开间都是3米，足够放置双人床。而南向次卧虽然面宽略小只有2.7米，但是进深却足足有3.5米。这意味着如果放置一张小型双人床之后，还有足够进深空间放置衣柜与书桌。对于有小孩的三口之家而言，收纳与私密性齐备。

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　　如果到样板间参观，你会发现天保天成燕居的户型设计卫生间尺寸远超常规。155㎡户型卫生间开间都在1.8米，而且进深超过3.6米，不论是双手盆还是设置卫浴柜体、清洁用品收纳都空间给足。99㎡户型主卧配置超5米的方正主卫之外，次卫面宽同样达到1.8米，多了10-20公分，但是一改卫浴空间的憋屈感受。

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　　在大面宽风潮下越来越多开发商倾向于拉大面宽追求第一眼震撼，但是压缩进深以控制面积。实际使用中会发现沙发一半放在过道上，没有一面完整的电视背景墙，放完床衣柜就打不开门了，等等尴尬不一而足。但是天保天成燕居却尤为冷静，这一点可以看作是产品贴近客户使用，而非贴近销售视觉的理性回归。

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　　去年开始天津市区才开始出现架空层产品，但滨海架空层不是新鲜事物，在产品空前内卷的年代，架空层又是全新的玩儿法。

　　天成燕居将地块抬高5.2米，抬高后首层作车库使用，沿街做底商。通过合理的通风口对流设置，车库几乎可以实现会呼吸的效果，不依赖设备也能完成空气置换，常规车库常见的发霉、渗漏、潮湿、有害气体、逼仄阴暗全部有效解决，舒适度更高也更加便于维护。沿街底商可以满足业主日常生活基本服务，如果有更多需求对面就是万达。架空之后，社区内部跟市政路形成高差，别说下雨不会积k8凯发集团，水，就是视线干扰都完整被隔绝，私密感更好。

　　天成燕居地块本身较小，架空之后几乎将整个架空层顶部全部释放给景观，东西两个组团的景观面积都超过8500平方米，而且利用高度层次做足了文章。不仅做了大尺度入户大堂，而且引入时下流行的下沉庭院，与盖上三个景观组团形成非常奢侈的效果。

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　　两个地块分别做了独立的入户前场，都是局部内凹，利用架空部位形成高度超过6米的酒店式入户大堂，内凹对称设置，形成中央围合空间，在市政路上就能感受到入户仪式感。酒店式大堂内部设置有楼梯与电梯消解了部分高差，同时配置物业管理服务。

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　　穿过酒店大堂正式进入下沉庭院，庭院内用黑色石皮构筑起曲折水岸，对面叠水景墙上，水流潺潺而下缓缓流动，一道小桥飞跨，取义高山流水，而且入户见水寓意吉祥。水岸两侧高低球形灌木与乔木错落，尽端一座景观亭横跨其上，亭中设置有座椅水景，可以俯瞰庭院。空间虽小但环境静谧，外界的喧嚣热闹都被挡在庭院之外。

　　从下沉庭院拾级而上是一处礼仪庭院，序列感乔木配合叠级水景，仪式感极强，四周是片儿墙错落形成框景视觉效果。绕过片儿墙是一处中央草坪构成的中心绿地庭院，视线从收束骤然放开，有柳暗花明的效果。庭院内大面积草坪铺装，局部点缀自然置石与乔木，户外会客的座椅散布，业主真正可以融入到景观内部。

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　　为了匹配社区老幼人群的活动需求，整个景观面的尽头是一处乐活庭院。配置了儿童活动与健身场地之外，居然还在老幼活动区之间配置了一处景观亭。景观亭可以作为休憩之所，也可以为看护儿童提供遮阳挡风的空间，老年人会客交友也有了集合地。

　　很多人对天保的认知停留在国企印象，但是有个小k8凯发集团，事让秘密君尤为深刻。有次去天保办事路过一楼大厅竖立着二十多个入户门，每个门前面都有一个剖面件。我凑过去看了看，认识的朋友给我介绍了一圈各位天保的高层领导。很难想象一群领导把入户门搬到公司大堂逐个选样。

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　　后来细致一想，毛坯交付最核心的配置内容就两样：门跟窗，这俩样东西再怎么研究都不为过。天保旗下项目很早之前就都采用了装甲门，而且天成燕居的入户门是加高加大之后的非标门，造价当然不菲，但是便于大件家具的搬运，传统国人追求的高门大户气质也给足了。观察过很多社区，几乎装修阶段就有拆换入户门的业主，一个楼道颜色各异。如果开发商一步到位高标配置，恐怕没人愿意再浪费一份钱。

　　除了建筑本身，天保最近几年不断探索天保·享未来社区概念的落地，这个社区概念囊括未来建筑场景、健康场景、邻里场景、文化场景、服务场景等八大功能板块，从全龄全周期生活维度出发去不断解决业主的痛点。跟平安健康合作打造的智能健康诊室，可以为业主日常健康监测提供服务，康养空间包括年轻人热衷的运动、阅读内容，也囊括了康养棋牌的老年社交内容。会客厅、自习室、艺术区、阅读区等等，常规开发商把会所当卖点，天保已经在研究功能与服务的拓展延伸。

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　　A股上市、天津港保税区下属国企，20年地产开发经验、20多个项目等等，天保品牌解读中的这些数字很炫，但是对于每个买房人来说，这些都不如门窗结实来的实在。5月的新政的确刺激了一批人出手，但是政策刺激毕竟只是短暂脉冲，就像极致大宽厅、法式开敞草坪等等只是阶段性的新鲜感，楼市的未来，终将会回到从客户需求出发配置产品，拿地的地段判断、客户需求的产品把握、独特的品牌气质这才是开发商迫切修炼的“慢功”。

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